Czym jest czynsz?

Każdy, kto kiedykolwiek decydował się wynajem mieszkania, musiał podjąć decyzję wcześniej poprawnie dokonując wszelkich kalkulacji. Oprócz kwoty dla właściciela, wlicza się również wysokość czynszu. Potoczne pojęcie czynszu różni się od definicji prawnej. Według kodeksu cywilnego jest to świadczenie należne z tytułu najmu lub dzierżawy nieruchomości. Potocznie natomiast, przyjęło się, że nazywane są tak wszystkie, comiesięczne opłaty, które ponoszą członkowie spółdzielni lub wspólnot mieszkaniowych związanych z użytkowaniem mieszkania. Czynsz składa się przede wszystkim z opłat zależnych i niezależnych od zarządcy nieruchomości. Co się na nie składa?

• Opłaty niezależne od zarządcy – koszty eksploatacyjne nieruchomości,
• Opłaty zależne od zarządcy – koszty administracyjne nieruchomości. 

Opłaty niezależne od zarządcy

Są to opłaty wynikające ze świadczeń, na które ani wspólnoty mieszkaniowe ani właściciele nie mają żadnego wpływu. Są to głównie koszty eksploatacyjne, nakładane przez zewnętrzne jednostki jak przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjne czy urzędy. Jednak czym one są dokładnie?

Ogrzewanie

Koszty dzielone są na dwie części: stałe i zmienne. Pierwszy z nich określany jest na podstawie powierzchni użytkowej lokalu. Drugi natomiast, w zależności od realnego zużycia energii cieplnej. Sposób rozliczenia płatności wybiera administracja lokalu.

Opłaty za wodę i kanalizację

Stawki ustalane są przez właścicieli nieruchomości na podstawie zużytej wody. Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie pełni rolę regulatora cen. Jeżeli chodzi o płatności za ścieki, przyjęta jest zasada: tyle nieczystości zostało oddanych do sieci, ile wody wykorzystało dane gospodarstwo domowe. Dokładną wartość zużycia mierzy się wodomierzem.

Opłata za wywóz śmieci

Koszt wywozu śmieci jest bezpośrednie określany w umowach pomiędzy spółdzielnią, a przedsiębiorstwem odpowiadającym za tą czynność. Maksymalne stawki ustala gmina, oznacza to, że firmy wywozowe nie mogą pobierać więcej niż jest to ustalone przez władze lokalne.

Opłata za energię elektryczną za części wspólnej budynku

Części wspólne to m.in. korytarze, klatki schodowe, podziemne parkingi, piwnice oraz wszystkie inne pomieszczenia, z których wszyscy najemcy korzystają razem. Najczęściej opłacane są przez wspólnotę mieszkaniową, ze składek mieszkańców znajdujących się właśnie w czynszu.

Podatek od nieruchomości

Jest on określany przez władze lokalne. Należy pamiętać, że dokładną wysokość ograniczają maksymalne stawki wskaźnika cen. Co roku ustala się je na podstawie komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Prezes ogłasza je w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” w połowie lipca każdego roku. Podatek płacony jest cztery razy w roku, jeżeli kwota przekracza 100zł

Opłaty zależne od zarządcy

Obejmują one wszystkie kwoty związane z utrzymaniem budynku, obsługę prawną, pensją pracowników i jej ubezpieczeniem, usługą sprzątania, remontami czy naprawą wszelkich usterek. Ostateczna wysokość opłat za czynsz najmu jest indywidualną kwestią – wszystko zależy od kwoty wynegocjowanej pomiędzy wynajmującym a właścicielem nieruchomości. Ważnym aspektem jest tu lokalizacja, stan lokalu oraz jego powierzchnia.

Czynsz do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej

Jest to rodzaj czynszu, który ma w sobie takie opłaty jak:

• Opłaty administracyjne – są to koszty utrzymania pracowników wspólnoty i spółdzielni oraz wszystkie opłaty mające związek z podatkami (ochrona, nadzór, sprzątanie). Ponadto zaliczają się tu także koszty zarządu wspólnoty, księgowości oraz wywozu śmieci.
• Utrzymanie części wspólnych – koszty z zakresu dbania o przestrzeń wspólną – windy, klatki schodowe, elewacje, stropy czy dach.
• Fundusz remontowy – środki pieniężne zbierane przez wspólnoty i spółdzielnie, przeznaczane na remonty części wspólnych. Nie jest obowiązkowy.

Czynsz a najem

Czynsz za mieszkanie płaci się również wynajmującemu. Do kosztów, które trzeba zapłacić wspólnocie, dolicza on opłatę dla siebie, czyli zysk z najmu. Ważne jest, że w trakcie umowy najmu, może on także podwyższyć stawkę czynszu – wszelkie zmiany w jego wysokości mogą występować za porozumieniem stron, na skutek jego wypowiedzenia, przez którąś ze stron bądź automatycznie na podstawie umowy mowa tu o zastrzeżonej waloryzacji czynszu stosownie np. do wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych czy wzrostu inflacji).

Ważną informacją jest także fakt, iż każde podwyższenie czynszu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, może być dokonane przynajmniej z zachowaniem 6-miesięcznego odstępu czasu od dnia, w którym wcześniejsza podwyżka zaczęła obowiązywać.

Lokator ma możliwość sprawdzenia uzasadnienia podwyżki, a właściciel, na Jego żądanie, posiada obowiązek w ciągu dwóch tygodniu przedstawić na piśmie przyczynę wraz z kalkulacją.

Jak można zaoszczędzić na opłatach za czynsz?

Można zauważyć regularny wzrost czynszów, w związku z czym nasuwa się pytanie: Czy można oszczędzić na tych opłatach? Podstawą jest wyżej opisana wiedza, czyli co wchodzi w skład czynszu. Nie każdy rodzaj opłaty można ograniczyć, jednak po zrozumieniu tego w jaki sposób działa spółdzielnia mieszkaniowa oraz wspólnota istnieją większe szanse na wpływ wysokości należności ustalanych przez zarządcę. Co więcej, jest dostępnych także wiele różnych metod pozwalających obniżyć wydatki czynszowe, w szczególności te z zakresu kosztów eksploatacyjnych. Jakie to sposoby?

• Aktywność we spółdzielni i wspólnocie mieszkaniowej – niesie to za sobą wiele zalet, jak prawo wyborcze, dzięki któremu można kandydować do zarządu spółdzielni czy wybierać jej członków. Ponadto, jest się na bieżąco ze wszystkimi sprawami i wydatkami, co pozwala na wywarcie nacisku jeżeli chodzi o należności ustalane przez zarządcę.
• Oszczędność wody – wszystko idzie w górę, również opłaty za wodę. Poszukuje się wszelkich sposobów na jej oszczędzanie ze względu na rosnącą świadomość ludzi na temat marnotractwa wody oraz ekologii. Jak więc zaoszczędzić na wodzie? Najważniejsze, to rozsądnie z niej użytkować. Co więcej, należy zamontować podstawowe urządzenia, jak wodomierz, pozwalający na dokładne monitorowanie ilości zużywanej wody, oraz wyliczenie średniego kosztu miesięcznego. Dzięki temu w bardzo szybki sposób zauważymy, czy nasze próby oszczędności działają. Warto także, przy kupowaniu sprzętów codziennego użytku jak zmywarka i pralka, szukać takich pozycji, które posiadają ekologiczne tryby pracy.

Czy czynsz należy płacić za każdym razem?

Niekiedy można usłyszeć o „mieszkaniach bezczynszowych” – dotyczy to nowych budynków. Jednakże także i w tym przypadku, ponoszone są regularne należności związane z użytkowaniem lokalu. W porównaniu ze starymi budynkami. nie będzie opłat za fundusz remontowy.

Nie ma znaczenia, czy jest to czynsz uiszczony spółdzielni czy wspólnocie, trzeba go opłacać regularnie. Oczywiście, jeżeli kiedyś przez przypadek nie zostanie on zapłacony, nie trafia się od razu na jakąś straszną listę dłużników. Trzeba jednak pilnować terminów, ponieważ większość spółdzielni nalicza karne odsetki za każdy dzień zwłoki. Jeśli jednak zaległości w opłacie dochodzą nawet do kilku czy kilkunastu miesięcy, spółdzielnia lub zarządca może windykować zadłużenie lub sprzedać nasze wierzytelności firmie windykacyjnej.